Tuesday, May 2, 2017

La nueva burbuja de Fannie y Freddie


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Fannie Mae y Freddie Mac siguen teniendo sangre de vivienda en sus manos de la crisis financiera de 2008. Sin embargo, estos gigantes puestos bajo tutela pública en septiembre de 2008 han creado casi por sí mismas otra burbuja, esta vez en el mercado de los alquileres multifamiliares.
Fannie y Freddie realizaron el 53% de todos los préstamos de pisos en 2016, eso es menos que su participación conjunta en el mercado del 68% en 2012. Así que su curador, la Federal Housing Finance Agency (FHFA), bajó recientemente los máximos de préstamo para que pudieran conceder todavía más préstamos.



Mary Salmonsen escribe para multifamilyexecutive.com: “Actualmente, Fannie y Freddie son particularmente dominantes en apartamentos con jardín [y] viviendas para estudiantes, con participaciones del 62% y 61% respectivamente. Ambas siguen siendo las principales prestamistas de medio y alto nivel, pero solo tienen el 35% del mercado”.
En una reciente nota de prensa, Fannie Mae presumía: “Fannie Mae (FNMA/OTC) proporcionó 55.300 millones de dólares en financiación y apoyó 724.000 unidades de vivienda multifamiliar en 2016, el mayor volumen en la historia de su programa Delegated Underwriting and Servicing (DUS®)”.
Los tipos bajos de interés hicieron que fueran bajos los tipos de cambio de capitalización en toda la nación: “Los tipos de capitalización para niveles altos y medios disminuyeron hasta el 4,8% y los tipos de capitalización para apartamentos con jardín al 5,6%, ambos mínimos históricos”, escribe Salmonsen. Así que los promotores pueden construir, alquilar y rotar proyectos con valoraciones disparatadas.
Los beneficios inmobiliarios son irresistibles para los promotores y según la empresa inmobiliaria Marcus & Millichap, los constructores de apartamentos “aportarán 371.000 unidades a los mercados en 2017”, cuyas rentas se espera que aumenten en un 3,8% y su desocupación sea al final de año del 4%.
Con el condado de Clark de Nevada siendo el número tres en la nación para inmigración con 46.375 personas mudándose al área de Las Vegas entre el 1 de julio de 2015 y el 1 de julio de 2016 (127 diarios) los constructores de pisos están poniendo frenéticamente a la venta unidades y los compradores de pisos están ofreciendo precios desorbitados por ellas. (En general, en el sur de Nevada, los inversores pagaron de media 110.111$ por pisos en complejos este año en el tercer trimestre, un 53% más que en 2015, según la empresa de intermediación Colliers International”, escribía el año pasado Eli Segall, de R-J.
Segall lista algunas grandes compras como “Domain, en Coronado Center Drive y Eastern Avenue, que se vendió por 58,2 millones de dólares, en torno a los 189.000$ por unidad; The Wyatt, en Buffalo Drive, justo al sur de 215 Beltway,  que se vendió por 57,3 millones, unos 185.900$ por unidad, y South Blvd, justo al este de Las Vegas Boulevard cerca de Cactus Avenue, que se vendió por 53,6 millones, o 167.500$ por unidad”.
Por supuesto, todo promotor inmobiliario cree que puede lanzar su polvo mágico en un proyecto y hacer que las rentabilidades aumenten. “Los arrendadores creen que pueden aumentar los alquileres en Las Vegas, cuyas rentas están por debajo otras ciudades”, informa Segall. “Probablemente puedan hacerlo si empleos y salarios siguen aumentando y si muchas personas, especialmente jóvenes, siguen viviendo de alquiler y no compran enseguida una vivienda”.
Sin embargo, Merrill Lynch tiene un punto de vista distinto, creyendo que los millennials abandonarán sus pisos y comprarán viviendas. “En el futuro, esperamos una inversión en las tendencias de vivienda que han dominado el mercado durante los últimos diez años, incluyendo el aumento en los alquileres y la disminución en la tasa de propiedad, protagonizada por millennials”.
Pero, por ahora, aquí, en Las Vegas, tipos como Scott McClave, responsable principal de adquisiciones y financieras en The Bascom Group, no ven más que una navegación sin problemas. Cuando se le pregunta si el mercado está sobrecalentado, contesta: “Si te fijas en el crecimiento de empleo y población, Las Vegas sigue sin tener la suficiente construcción como para atender esa demanda”.
¿Están subiendo demasiado los alquileres? “Hoy la relación media renta-alquiler está en torno a 4:1, así que es bastante fácil que la gente en general pueda pagar los alquileres. Si nos fijamos en un mercado extremo como Nueva York o Los Ángeles, esa relación se acerca más a 2:1”, dijo McClave.
Cuando se le pregunta si la construcción de pisos continuará, la verdad sale la luz. Después de decir que todos recuerdan el crash y que las nuevas promociones son “moderadas”, McClave admitía: “Pero un constructor nunca dejará pasar un préstamo de construcción. Entiendo la mentalidad. La idea es siempre: ‘Mi edificio será mejor, mi edificio tendrá más solicitudes de alquiler que cualquier otro’. No culpo a la gente por eso”.
La empresa de McClave, Bascom, junto con Oaktree, de Los Ángeles, pagaron 38,7 millones de dólares por el complejo de lujo de 110 unidades, o 347.000$ por unidad, y casi cuatro acres de terreno adyacente por 830.000$, la venta de edificios de apartamentos más cara que se ha producido nunca en el área de Las Vegas, medida en precio por unidad.
Las dos empresas también hicieron equipo del año pasado para comprar quince complejos de apartamentos, un centro comercial y unos 20 de acres de terreno por 630 millones de dólares a la empresa Camden Property Trust de Houston. Se dijo que esa venta fue el acuerdo sobre apartamentos más lucrativo de Las Vegas que se recuerda.
Valoraciones absurdas combinadas con racionalizaciones convenientes: todo esto nos resulta familiar. ¿Quién sabe cuánto durará? Solo sabemos cómo acabará.

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